最近几年，物管是地产主业之外增长速度最快的“第二增长曲线”，2022年，物管行业格局开始发生转变。

过去一年，物管行业迎来四大价值回归，即增速回归、利润率回归、估值回顾和股价回归，这几乎是物管行业全面回归的一年。

物管行业未来出路在哪里？这是2023年乃至未来更长一段时间内物管行业需要面对的重要课题。实际上，目前物管行业发展面临六大问题，基于这六大问题，物管行业也迎来五大发展出路。

随着行业格局的转变，2023年物管行业将开启新的发展周期。

行业迎来四大价值回归

2022年，房地产行业规模重回2015年，未来十年，住房增量需求将回落至100亿平方米左右，相对过去十年住房增量减少32亿平方米。

这意味着，未来新房增量的管理面积也将持续减少，物企依托地产助推产生的规模和营收高增长不可持续。物管行业首先面临的问题便是增速回归，2022年中期，物企规模和营收开始明显回调。

CRIC物管数据显示，物管规模增速从2021年的47.8%降到了2022年的29.4%，营收增速从2021年的44%降到了2022年的27.9%。预计后续增速将全面放缓。

 利润率回归是物管行业面临的第二个价值回归。物业行业盈利能力显著高于其他行业。克而瑞物管数据显示，2022年中期，上市物企毛利率和净利率分别为23.9%和10.4%，均普遍高于与之相关的房地产、消费服务和公共服务等行业。但行业高毛利将不可持续。2022年中期，上市物企毛利率较去年减少了1.8个百分点至23.9%。

资本市场表现也回归理性，其中最典型的是估值回归和股价回归。

自2014年首家物企上市以外，物业管理行业在资本市场历经价值初建、资本热潮和理性回归的三大代表性阶段。2021年以来物业股经历了深度的下挫回调，至2022年10月底估值跌至历史最低，仅8.44倍，11月，受房地产融资政策“三支箭”等政策提振，房地产政策回暖，加上物企的独立性的增强，市场对物企回血、稳定性增长等不确定情绪下降，物业股也终究开始触底反弹，物业板块PE已由11月初的8.74倍回升至10.94倍，将有望逐渐反弹回升更为合理的估值范围。

物业股进入挤泡沫阶段，2022年物业股股价持续一路下滑，年内，上市物企股价均值整体跌幅达30.47%。仅4家上市物企较年初或上市首日略有上涨。

行业六大问题待解决

物管行业经历了高速发展阶段，在价值回归的2022年，也遇到了不少行业发展的问题。

问题出清1：边拓边丢、边拓边亏。

物企在大规模扩张之下，后期运营中开始暴露问题，续约率下降、亏损项目增加是两大典型问题。

以某头部物企为例，2019年以来，企业亏损项目大幅提升，2022年3月企业亏损项目占比高达37.21%。边拓边亏成为企业当下突出的一个现象，如何运营好拓展到的项目也成为企业亟需解决的新问题。

问题出清2：母公司从“依赖”到“被拖累”。

过去，物管企业往往依赖母公司发展，但随着地产主业发生巨变，物企反向向房企利益输送。

2022年，有6家物企股权被抵押或出售，资金总额超100亿元，多家企业收购地产公司资产，此外，3家物企累计向关联地产公司借款超45亿元，这就导致上市物企应收账款和坏账压力进一步加大。

根据克而瑞物管监测，2022年中期，57家上市物企营收账款12.44亿元，较上年增长40.72%，增速远大于营收增速（约17%）。48家上市物企平均坏账准备金额达5384万元/家，其中民企坏账准备金额更是超过5800万元/家，显著高于央国企，且有6家物企坏账率超过3%。

问题出清3：满意度从“正向反馈”到“喜忧参半”

物业服务的价值在疫情期间得到充分释放，业主满意度方面于2019年至2021年得到了正向反馈、持续提升。但疫情的持续和反复也时刻考验着物业服务人员，在这一过程中，部分服务短板也暴露出来，根据调查，2022年超四成仍支持更换物业，物业整体满意度下降0.9分。随着业主服务意识的提升，将加速行业的优胜劣汰，物企之间的分化也将进一步加大。

问题出清4：非业主增值收入一落千丈。

2022年上半年41家上市物企非业主增值服务收入均值下降至2.84亿元，整体增速下降至-6.9%。非业主增值服务收入在营业收入中的占比也一路下滑，至2022年上半年占比下降至13.08%。

问题出清5：社区增值业务依旧骨感。

2022年中期41家上市物企社区增值增速从2021年70.4%下降至12.2%，社区增值占比从2021年16.2%下降至14.2%；其中，租售及车位管理收入占比下跌明显，租售业务增速从188.4%下降至20.9%。

社区增值服务的毛利率略有下滑，2022年中期相较上年同期减少1.4个百分点至43.5%。

问题出清6：非居业务难度巨大。

多家物企布局拓宽服务领域，发力非住宅业态。相比于住宅业务9%的毛利率，非居业务具有较高的毛利率，达到11%-20%；非居物业费均值3.1-6.85元/平米/月，相对高于住宅物业费均值2.25元/平米/月。但非居业务往往需要企业具有较高的专业门槛，并需要较强关系壁垒，同时需要拥有服务经验、资质和运营标杆项目经验要求等。

行业未来五大出路逐渐清晰

物管行业未来出路在哪里？

首先，房企对物企的支持从单向的输出利益，变成真正的把自身的项目和物业进行完美结合，真正做到“内外有别”。例如，房企对物企的支持可以从“内外有别”试点做起，即先对自有项目定向提供物业费补贴，这种方式不仅有利于物企提升服务品质，培养用户习惯，实现满意度的提升，从而产生品牌溢价，也将能反向促进房地产营销，实现房企、物企业务的良性循环。

其二，推进优质优价是行业的大势所趋。尽管目前行业尚未完全实现优质优价、质价相符，但是物业管理协会及企业均在持续推进物业费的管理机制，市场配套正在逐步完善，成功调价的比例和幅度也在不断提升。

其三，采用按需供给模式提供增值服务。即通过客户画像与业务模块精准匹配，可组合成多达百余项细分业务模块，基于此为精准满足业主需求。

其四，降本增效。主要通过提升区域管理浓度、数字化和灵活用工三方面实现物企的降本增效。

最后，非居业务、城市服务前景广阔。国内企业如特发服务、招商积余等企业已逐步布局设施管理服务，FM业务目前在国内仍处于起步期，发展空间依然巨大，物企已加紧布局FM业务中国市场广阔。根据克而瑞物管测算，2021年市场规模为1.37万亿，2025年预计达到1.67万亿。此外，物业行业未来可探索的方向还是非常多的，包括全域停车服务、空间运营服务、蝶城模式等。

过去一年是物业管理行业跌宕起伏的一年。随着地产行业的深度调整，物业行业发展环境发生巨变。

2023年物业管理行业将开启新的发展周期。物业行业的定位将更加清晰、发展逻辑由粗放转向精细化发展，行业集中度持续增强，强者恒强的格局愈加凸显。物企也将更冷静和理智的开展战略布局，头部物企规模将持续扩大，物企逐步减弱其房地产附庸属性，寻求独立扩张能力将持续加强，并将持续探索符合其发展细分赛道和业务空间，服务边界有望持续扩张。